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拿地保守的万科 570万平物流地产目标

新闻来源:搜狐焦点产业新区 发布时间:2017-06-07 09:12:30

  6月2日,万科集团公布5月份销售情况,5月实现销售面积242万平方米,销售金额358.9亿元。至此,前五月万科累计实现销售面积1520万平方米,同比增长41.1%,销售金额2280.5亿元,同比增长54.9%。

  在6月5日的五月份销售电话会议中,万科董秘朱旭指出,五月份,万科销售面积和金额环比均有所下滑,而这也是目前大部分房企都面临的境遇。

  事实上,在当前金融去杠杆的背景以及监管政策趋严的背景下,无论是开发企业还是消费者信贷都在收紧。

  朱旭指出,房地产融资方面未来趋势比较紧,审批需要的时间增加,房地产企业通过券商资管通道融资基本被叫停,地产企业资金流会更加紧张。

  同时,客户信贷开始明显收紧。从万科的数据来看,去年只有10%的客户一次性付款,到今年5月份这个比例上升至20%,使用按揭客户比例由90%下降到80%。

  这折射到销售上就是,在认购资格受到限制,住房按揭贷款额度紧缩的情况下,认购后放弃签约现象在明显增加。

  所以,从大环境上,房地产行业整体面临销售下滑,与此同时,行业的分化也日趋严重。据观点地产新媒体此前发布的《观点指数 | 2017年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100》显示,排名前十的房企合约销售约占整个榜单的46%,小房企的生存空间被进一步压缩,行业集中度明显加速。

  对于其中的原因,朱旭以美国房地产行业作为比较,她指出,目前美国排名第一房企的市占率在6%-8%,而我国龙头房企的市占率在3%-4%。对此之下,我国龙头房企市占率仍有的提升空间。

  同时,朱旭认为,大房企因布局范围广而受到政策影响相对较低和大房企融资能力强也是促使行业集中度提升的原因。

  另一方面,从企业的扩张方向来看,过去房地产整体行业的回报率比较高,企业都是以内生的扩张,但是随着地价成本越来越高,各大房企越来越多的通过并购来获得更多的发展空间,这也将导致大房企的市场占有率上升得更快。

  在拿地方面上,据了解,前五月万科共揽获64个项目。对于这样的一个成绩,朱旭表示,因为土地市场竞争激烈,地价持续上升,所以万科拿地还是相对保守的。不过,虽然在拿地没有具体的面积和金额目标,但万科也不希望土地储备下降。因此,还是会根据市场情况去寻找能够达到收益要求的项目。

  值得注意的是,虽然拿地相对保守,但万科在5月份还是连续斩获了位于嘉兴、西安和中山的3个物流项目,项目总建筑面积21万平方米,权益建面15万平方米。

  据了解,截止到去年年底,万科物流地产锁定项目总面积约420万平方米,今年计划再增加150万平方米。

  朱旭指出,一般来说,物流地产项目开发周期短,项目获取后一年可进入经营状态。而且物流项目土地和建安成本都明显低于其他持有型物业,租金回报水平相对较高。

  而万科作为综合性发展商,在项目获取上相对纯物流企业来说有优势,目标可实现性高。同时表示,未来万科希望能够通过并购来获得更多的物流项目。

  相对于租金回报水平较高的物流地产项目,万科的长租公寓似乎并没有如此乐观。朱旭指出,虽然存量市场巨大,但目前长租公寓无论从收入还是利润,对公司的贡献还是很微小的。

  但在国家发展住房长效机制,提倡租售共举的背景下,万科表示,将在这方面也会投入更多的资源。据了解,去年底,万科长租公寓已超过5万间,这个数量在今年会翻倍,增加到10万。除了目前布局较多的广州、厦门外,深圳也将成为万科长租公寓重点布局的城市。

  而对目前大热的装配式建筑,朱旭表示,万科主要做预制混凝土装配式建筑或者工业化建筑。目前在万科的项目中,100%的内墙都是装配式的内墙,这样的一种工艺将会使生产和装配中误差可得到精确控制,但与此同时,钢结构的工业化住宅较少,也会带来更高的建筑成本。

 

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