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大量房源转改办公用房 创意园让写字楼市场很受伤

新闻来源:温州日报 发布时间:2016-09-28 09:25:00

       近年来,我市陆续启动城区的老工业园区“退二进三”工作,腾出的大量厂房作为办公用房,打造创 意园区,当前该项工作仍将持续。种种迹象显示,海量的老厂房转改办公用房后,办公物业供应总量显著增加,冲击了商办物业市场。业内人士表示,这些土地存在 利用率低、硬件设施老化等弊端,对高端企业入驻、人才引进均会造成影响,应对老工业区进行彻底改造,而不是当前简单的功能改变。

 

       老厂房改造弊端凸显

 

       然 而,由老厂房改造的创意园区同样存在一些弊端。米房cei、智慧谷等地段较好的创意园区,当前逐步成为以餐饮、娱乐为主的商业街区,规模稍大的东瓯智库仍 有不少企业在办公,并发挥老厂房优势进行个性化装修,但因租金上涨,餐饮、娱乐比例也在增加。这些位于城市核心区的创意园区,由老厂房改造后地下空间未开 发,周边也没有足够的拓展空间,土地利用率低,导致停车位严重不足,甚至造成交通拥堵。

 

       一 些位于郊区的创意园区,除土地利用率低外,还因租金低造成企业多数层次相对较低,依旧保留原有的“低小散”,商务氛围与商业配套不足,与东瓯智库等存在鲜 明对比,甚至影响城市形象。此外,部分老厂房硬件老化,办公条件较差,例如蒲州、梧田、双屿等地均有老厂房未设置隔热层,导致夏天室内炎热且空调无效。

 

       “当初在深圳出入高档写字楼,回温州后在郊区的老厂房上班,说实话落差蛮大的。”从深圳回到温州的吴先生说道。也有一位离开温州前往杭州的金先生表示,撇开其 他方面不说,跟原先梧田的老厂房相比,当前在杭州上班的写字楼“高大上”很多,第一印象就很好。据了解,当前一些企业出于节约成本选择从写字楼搬至创意园 区,但部分员工对这样的办公条件颇有微词,也成为部分企业招人难、留人难的原因之一。

 

       彻底改造容易刺激需求

 

       “写 字楼冷有实体经济低迷等方面的原因,但创意园区热显然反映出创业成本、企业层次等因素。”一位业内人士表示,由老厂房“退二进三”腾出了海量办公物业,导 致供应量超过需求量,使办公物业的总量出现过剩,并拉低了市区整体办公条件,而高端写字楼数量仍较少。而在这些老厂房“退二进三”之前,市区的写字楼仍处 于相对紧缺的状态,许多写字楼租金高企。

 

       据了解,不少城市的“退二进三”均采取拆除老工业区的方式进行。以重庆市江北区为例,该地原为重要的工业基地,在工业厂房外迁后进行整片拆除,建成江北嘴中央商务区、观音桥商圈及大片居住区,大大提升了产业层次,并成为城市形象区域。

 

       “工业外迁是好事,有利于改善城市环境、提升城市形象,并推动产业转型升级与服务业发展,但外迁后不能全部或大部分直接改为办公用房。创意园区应作为一种补 充,为创业初期人员提供成本较低的办公物业,但不能喧宾夺主。若整体办公条件上不去,再大的办公物业量、再低的租金也难以吸引高层次企业入驻温州,且难以 推动产业转型升级。建议在未改造的老厂房中,除少数条件较好的,大多数老工业区应像城中村改造那样拆除,置换土地功能,加强产业引导,合理规划,提高土地 利用率,在减少办公物业总量的同时增加写字楼需求,提升温州办公条件整体档次。”这位业内人士说道。

 

       工业外迁加大力度

 

       今年,市政府发布《温州市市区工业企业搬迁改造三年行动计划(2016-2018年)》和《温州市市区工业企业搬迁改造2016年实施方案》,按照“搬迁一 批、转型一批、淘汰一批”的要求,结合城市规划建设,通过整体搬迁、退二进三、关停淘汰等方式,有力推进市区限制发展区内现有工业企业的搬迁改造,促进经 济转型和城市转型。

 

       至2018年底,力争完成限制发展区范围内3000家左右工业企业搬迁改造,腾出土地3700亩以上,腾出厂房建筑面积255万平方米以上;51个工业区块启动企业搬迁,19个工业区块完成企业搬迁,9个工业区块完成改造建设。

 

       其中,文件要求加强腾空区块改建利用,对已搬迁腾空的工业厂房或工业区块,要依据法定规划,加快推进改建工作。充分利用腾空厂房(区块),建设一批众创空间、生产服务业基地,培育发展总部楼宇经济和现代服务业。

 

       根据《限制发展区内工业区块搬迁改造基本情况和进度安排表》,51个计划启动企业搬迁的工业区块中,改造方式为“退二进三”(包括“暂定退二进三”、“自主退二进三”)的占三分之一,其总建筑面积达303.33万平方米,除拆除少量厂房外,其余均将作为商业、办公用房。

 

       低成本冲击写字楼市场

 

       此前,市区已有多个工业区启动“退二进三”改造,包括原黎明工业区及吴桥工业区、高新园区、瓯海经济开发区等地的部分厂房,形成多个创意园区。它们由工业厂 房改造,租金低、费用少、方式灵活,受到部分企业欢迎。刘先生经营的一家网络公司当前位于新城大道一写字楼,计划下月搬迁至上江路附近一创意园区内,他表 示,新办公地点由老厂房改造,空间更大,且有政策支持,优惠后的租金比写字楼更便宜。

 

       显然,这些创意园区对市区的写字楼造成了较大的冲击。据悉,当前市区多座新建写字楼由于租金水平较高,且尚未装修,存在一定的空置率,而新城大道、车站大道 等地的老写字楼租金仅在每月30元左右/㎡,略低于东瓯智库等由老厂房改造的创意园区。蒲州、梧田等地的创意园区则租金更低,与周边写字楼拉开一定的价 差,吸引了不少企业从写字楼搬往附近的创意园区。

 

       这导致当前市区商办物业销售情况不佳,开发商对商办物业投资意愿不强,至今未建成一座规模、形象兼具的商务区,不少开发商将项目内的商办物业改为SOHO、LOFT、酒店式公寓等“商住两用”类住宅项目进行出售。

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