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S102街头火拼,中德vs瑞孚vs台科vs云海,谁赢了?(下)

新闻来源:易园区 发布时间:2015-07-15 14:54:44

选择大于培养,相信对于很多HR与管理层来说,最能感受在现实工作中这句话的重要性;选择大于努力,相信对于众多80后屌丝单身狗来说,最能领会这种差距的无法逾越性......

不可避免,人生总要面临N个未知的分岔路口,选择任意一个方向,都有可能是机遇,也可能是挑战,更有可能是困境。而我们能做的就是带着发展的眼光去评估每个方向的正确性、可能性与未来性,然后选择对自己最有利的那个。

可是,没有对比怎知好坏,不知好坏又怎能选择?所以,本期重点对比S102东半球中德vs瑞孚vs台科vs云海,谁更靠谱?希望对企业置业选择有所帮助。

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首先来看下易园区的踩盘路线图:

自中州大道一路向南→驶入机场高速→转京港澳高速→至薛店收费站(约40分钟),沿S102一路向西→至瑞孚空港企业总部(约10分钟)→沿S102继续向西→至中德产业园(约2分钟)→调头,沿S102一路向东→至台湾科技园(约12分钟)→至云海科技园(约10分钟,轻车熟路的前提下)。

 接下来,4个产业园大PK:

 

瑞孚空港企业总部 

一个实业人开发的实在项目

瑞孚空港企业总部,相信业内都很清楚,一个很有想法的项目,一帮做实业的老板在运作。单从“健康谷”概念来讲,便觉得甚是新颖与高大上,再者以医疗行业为主导、配合9个平台、6大配套,组团式开发的规划也是好的,至于以后能否不落俗套地进一步发展还要骑驴看账本——走着瞧。另外,请允许小易吐槽一下,那个传说中的金黄色综合服务大楼,放眼望去够气派、够醒目,只是为什么有种外星人在此的赶脚呢?(纯属个人感受,请勿参考)

空港企业总部实景图

产业园优劣势分析:

看点:①得房率130%(前庭后院+顶楼阳台);②园区配套比较完善(员工宿舍、白领公寓、自持8万方商业等);③地下停车场(在工业地产圈里,如此耗费成本的地下停车场着实不多见);④公共服务(金融服务、云计算、进出口服务、公共检测、校企合作、学术交流等);⑤产品设计实在(一个服务性质的场地,居然有9层,共1.6万方,而且是金色双层玻璃幕墙,未来如果使用得当,将会是企业展示自己的一块宝地)。

不足:①厂房户型面积较大且单一(独栋2100㎡据说已卖完,双拼1300㎡、1700㎡)门槛较高,并不适合所有企业;②营销推广不足,市场声音较小;③工程进度比较缓慢(目前刚出地面,承诺是签约一年之后交房)。

近朱者赤,从入驻企业看未来发展潜力:

入驻行业:生物医药、电子信息为主,具体包括生物菌、液晶医药中间体、别墅集装箱、医药保健品、电子信息(防静电设备)、进出口贸易、工装制作、印刷包装等。

空港企业总部工程进度图

易园区观点:

虽然地处新郑,但也算是航空港辐射区,紧邻京港澳高速薛店站,且周边住宅及配套已蔓延至此,区位优势及未来发展潜力自然不用说。就产品而言,虽然户型偏大、类型单一,但也没什么硬伤,总体规划还算合理,产品设计也很实在,至于未来会不会成为郑州医疗行业的点睛之笔,因为工程还早,尚未可知。

中德产业园

一个听起来很美好的产业园

“航空港,带院子的独栋厂房”这句广告语,相信对大多数知道中德产业园的人来说并不陌生。可是大家想过这句话对吗?合适吗?据小编再三核查,中德地块并未在航空港行政区,而是隶属新郑(ps:虽然新郑与航空港只有一路之隔,但那也毕竟不是港区嘛)。看到这儿,再想想那句处处可见的广告语,也是醉了......

中德产业园工程进度图

产业园优劣势分析:

看点:①得房率130%(户户赠送150㎡的私属院落,话说跟户型面积无关?);②带院子(内外双庭院);③公共服务(资金支持、经营性事务托管、北大总裁班、俱乐部);④景观体系(景观水系、坡地绿地、院落景观,绿化率35%)。

不足:①厂房户型设计方正且单层面积较小(门槛是低了,可你有想过在单层200来㎡的空间里,适合什么样的生产,又该如何布局生产线吗?);②地上停车位(估计以后车都要停在院子里了,1个车位近10㎡,那再x2x3呢,说好的院子还剩多大呢?);③内部配套不足(去过S102沿线产业园的应该都知道周边配套是啥情况,如果内部配套再不给力,员工生活将会是一大问题)。

近朱者赤,从入驻企业看未来发展潜力:

郑州老福爷珠宝、郑州汇锐超硬工具、郑州胜廷生物技术、商丘宝泰医疗器械、河南中叉物流搬运设备、河南隆鑫电力设备、河南保中宝生物技术、河南省珠峰医疗器械。

中德产业园内部结构图

易园区观点:

说真的,看完中德现场的招商中心、样板房,小编只想说,这哪儿是厂房呀,分明就是别墅嘛,美是美了,可是以后生产怎么办呢?而且一期规模那么小,二期的厂房还仅停留在“暂未规划”里,能否实现真正意义上厂办一体,还是看行动吧。

另外,说好的今年8、9月份的交房,如今连土地证都没有,又靠什么支撑验收呢?(ps:要想验收交房须先有《建筑工程施工许可证》,而这个证的前提是有《建设用地规划许可证》,再前提是《国有土地使用证》,如今第一步尚未走完,就算未经验收“交房”了,以后自己的权益又该如何保证呢?)

台湾科技园

 

一个曾令人骄傲的英雄末路

曾经,让全郑州工业地产圈引以为“鉴”的标杆项目;曾经,航空港区引以为傲(也是唯一拿得出手)的产业园项目,更是佩戴着无数政治光环(xxx and xxx and xxx领导视察、观摩)的明星项目......且不管种种原因如何,如今,却以惨淡收场(虽已交房,景观绿化也还不错,奈何里面入驻企业寥寥无几,生活、商业等各种配套落寞不堪)

台湾科技园实景图

产业园优劣势分析:

看点:①现房;②42%高绿化率;③公共服务(物业、政务、商务、生活);④厂房可定制。

不足:①原本的1500亩,因为土地置换等原因被分为三块,且一期开发规模小,不得不说台科虽然领跑了产业园,但并没有比其他项目领先到哪儿去;②企业实质性入驻率很低,签了是挺多,但有多少真正入驻进去,去现场一看便知。(插播一条广告:小易有个客户在这儿买了两层,共2000㎡左右,现在想卖,有需求、想接手的欢迎私信小易。)

近朱者赤,从入驻企业看未来发展潜力:

河南瑞美环境科技、郑州惠灵禽药、上海杜氏生物科技、郑州通途生物科技、创维集团、郑州市顺意药械、郑州绿叶堂本草科技、昊能科技、河南工信华鑫环保科技、河南移媒医疗科技、河南鸿升光电科技等。

台湾科技园空置商铺

易园区观点:

走进园区,园区绿化都已成型,可以说很漂亮,也很安逸,环境也很适合生产,但空荡荡园区内很难看到有人走动(难道连环卫、保洁以及换班的、管理层也都去生产了)。再绕园区一圈,只见一处看起来还像那么回事的四方院子(餐厅)和小超市(其实称为小卖部更合适些)便是全部的生活配套。再看那寥寥无几的入驻企业以及一间间或招租或空置的商铺,顿觉即便是英雄末路也不能这么惨吧!

云海科技园

一个伪S102真高大上的高科技产业园

还记得上次去云海科技园,本来以为从台湾科技园出来,沿着S102一路向东,也就一两公里的路程,结果找了半个小时也没看见航兴路的影,最关键是地图上没有,问人不知道。兜了一大圈之后,原来离S102还有段距离,看看云海科技园的区位图,再看看百度、高德、搜狗地图,唉,说多了都是泪……

 

云海科技园效果图

产业园优劣势分析:

看点:①大体量大配套(产业用地1000亩,配套用地200亩);②低密度(容积率1.29);③绿化率40%;④中原首创“3+2”空间(首层5.7米),利用率185%(地下室+空中花园+楼顶露台),公共服务(金融服务、公共技术服务、综合服务)。

不足:①新开发商新项目,2015年5月份才开工,相对于S102沿线现房、准现房、已出地面等项目,云海的开发及工程进度晚了很多;②位置较偏(直线距离S102近3公里,京港澳2.5公里,且周边环境尚未被开发,多以村庄形式存在)。③更多项目不足,还是留给时间去发现吧。

近朱者赤,从入驻企业看未来发展潜力:

浪潮集团(战略合作伙伴)

易园区观点:

云海科技园以云科技为主题,运作600-4000㎡的3-5层独栋办公产品及配套,力图打造综合实验区“一站式”的智慧科技园区。而目前所倚仗的最大一个资源就是浪潮集团,目标很明确、规划很美好,至于未来究竟会如何变化,最终向哪个方向发展,谁也不可预知。

结语:

 以上四个产业园,虽然同为S102东半球,却分属两个行业(医疗与科技)、两个区域(新郑与港区)。看似互相对比意义不大,但从中德、台科入驻行业便可知,其实对于郑州产业园来说,行业划分集聚效应真的没想象中那么好。在有限的客户资源内,大家都是拼尽全力,不惜降低利润争取与客户签约。而众企业/客户自然也会择优(谁给的好处多)而居。

不过,易园区还是那句废话,先弄明白自己想要的,自己需要的,然后再搞清楚产业园能给的(包括区位、交通、政策、服务、各种配套、环境、户型、价格、入驻企业)之后,再选择最适合自己企业未来发展的产业园。总之,没有最好,只有更合适!

 

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